GUÍA DE AYUDA PARA CONSTRUIR SU PROPIA CASA


Fase Previa

"Analizar el alcance de la inversión"


1. Verificar mediante nota simple que el suelo sobre el que se quiere construir no tiene cargas de ningún tipo y consultar en el planeamiento urbanístico que lo regula, que se le permite construir la vivienda que desea. Si no se tiene conocimiento, lo mejor es ponerse en manos de un profesional que le asesore directamente desde esta fase.

2. Ser conscientes de los gastos que la autopromoción conlleva. Un ratio de 1.000-1.200€/m2 construidos de coste de obras para una vivienda de calidades medias, no suele fallar. A ello, hay que sumarle otros gastos derivados como el estudio geotécnico, honorarios profesionales de arquitecto y arquitecto técnico, coste de visado del proyecto, tasas de licencia (solicitud, impuesto construcciones, aval de residuos, aval de ocupación de la vía de la pública, alineación oficial…), gastos de notaría… Lo ideal es poder abarcar la operación con cierto margen.


Fase Proyecto

"La importancia del arquitecto"


3. Hoy día, muchas constructoras ofrecen el servicio integral de proyecto y construcción pero siempre es mejor evitar que los agentes tengan vínculos empresariales. Un arquitecto independiente velará por sus intereses. Solicite 3-4 presupuestos de honorarios a diferentes profesionales y tome una elección no guiada únicamente por el precio, sino también por la impresión recibida. Los honorarios son libres y variables pero hay que asegurarse que el técnico está colegiado y cuenta con seguro de responsabilidad civil, como es nuestro caso.

4. Una vez firme el contrato con el arquitecto, sea partícipe del proyecto y permita que el técnico también lo sea. La aportación mutua es básica para la relación profesional y es clave para obtener grandes resultados. Lo ideal es que el proyecto contemple la vivienda definitiva que se quiere construir ya que múltiples cambios posteriores en la fase de obra pueden poner en peligro el presupuesto del que se dispone.


Fase Licencia + Contrataciones

"La paciencia es una virtud necesaria"


5. Retirado el proyecto visado del colegio de arquitectos correspondiente, es el momento de empezar con los trámites de solicitud de licencia obra en el ayuntamiento del municipio ya que los permisos tardan meses y es habitual que el técnico municipal solicite alguna aclaración/modificación e información adicional al proyecto. En el proyecto se fija un presupuesto de ejecución material de las obras sobre el que se calculan las tasas, pero en ningún caso, es el presupuesto real, salvo que se cuente con constructor y presupuesto cerrado en la fase de proyecto.

6. De manera simultánea, se busca al contratista o constructor. Al igual que con el arquitecto, recomendamos solicitar 3-4 presupuestos a constructoras. Empresas de la zona, empresas de confianza o recomendadas, siempre es mejor que constructoras sin referencias. Nuevamente, es indispensable firmar un contrato entre constructora y promotor para su seguridad en la posterior obra.

7. En la misma línea, se tiene que contratar un aparejador/arquitecto técnico/ingeniero de la edificación para realizar la dirección de ejecución material y la coordinación de seguridad y salud en las obras. Puede solicitar ayuda al arquitecto, responsable de la dirección de obra, que seguro que conoce profesionales de confianza o bien solicitar varios presupuestos de honorarios y firmar contrato de obra.

8. Partimos de la base de que el arquitecto redactor del proyecto ejercerá también la función de director de obra, aspecto importante al conocer así el proyecto de primera mano. No obstante, se puede contratar otro técnico por las causas que sean.


Fase Obras

"Cuidar las relaciones entre agentes"


9. Con la licencia ya otorgada y todos los agentes contratados, se firma el acta de replanteo e inicio de obras. No caer en el error de que arquitecto y arquitecto técnico deban estar cada día en obra. Las visitas suelen realizarse conforme avanza la construcción: comprobación de firme durante la excavación, cimentación, armaduras de forjados, hormigonado de forjados, cubrición de aguas… Al principio de la obra habrá lógicamente más visitas que al final. No obstante, un buen entendimiento en las partes es fundamental para pactar visitas no programadas.

10. El tiempo de construcción para una vivienda estándar se podría establecer, si la obra se desarrolla sin problemas, en torno a un año. Recalcar la importancia de que los cambios en obra sean mínimos respecto de proyecto para evitar alteraciones del coste de las obras y que todo se haga acorde a la legislación aplicable. La finalización de obra, se formaliza con el visado del certificado final de obra de arquitecto y aparejador en sus respectivos colegios profesionales, la firma del acta de entrega de obra entre promotor y contratista, así como la entrega del Libro del Edificio del arquitecto al promotor. Pero antes de poder disfrutar de la vivienda, hay que abordar una nueva fase legal final.


Fase Legal Final

"Fundamental haber respetado las normativas"


11. Entregar en el ayuntamiento el certificado final de obra visado y ajustar tasas como el impuesto de construcciones final del coste de la obra respecto del porcentaje aplicado al presupuesto de proyecto presentado para la solicitud de licencia. También se solicitará licencia de primera ocupación y/o cédula de habitabilidad en el consistorio, necesaria para la posterior contratación de suministros de agua, luz… así como la devolución de los avales aportados de gestión de residuos y ocupación de la vía pública si se dio el caso.

12. Finalmente, se tiene que acudir a una notaría para realizar la declaración de obra nueva de cara a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad (liquidando el impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y posteriormente se realiza el registro en el Catastro para completar el proceso.


Esperamos haber sido de ayuda con esta pequeña guía práctica o al menos haber arrojado algo de luz sobre el proceso. Si se encuentra en la tesitura de iniciar esta aventura de autopromoción, le animamos a contactar con nosotros para emprender juntos el camino de construir la casa de sus sueños.