GUÍA DE AYUDA PARA MONTAR UN NEGOCIO


Fase Previa

"Analizar el alcance de la inversión"


1. Verificar mediante nota simple que el el local sobre el que se quiere desarrollar la actividad no tiene cargas de ningún tipo y consultar en el planeamiento urbanístico que lo regula, que se le permite ese uso. Si no se tiene conocimiento, lo mejor es ponerse en manos de un profesional que le asesore directamente desde esta fase.

2. Ser conscientes de los gastos que montar un negocio propio conlleva. Un ratio de 400-600€/m2 construidos de coste de obras de reforma para un local comercial de calidades medias, no suele fallar. A ello, hay que sumarle otros gastos derivados como honorarios profesionales para el proyecto de apertura y funcionamiento, honorarios para dirección de obra y coste de visado del proyecto si fuese necesario, tasas de licencia (solicitud, impuesto construcciones, aval de residuos, aval de ocupación de la vía de la pública…), gastos de seguros… Lo ideal es poder abarcar la operación con cierto margen.


Fase Proyecto

"La importancia de contar con un técnico colegiado"


3. Hoy día, muchas constructoras ofrecen el servicio integral de proyecto y reforma pero siempre es mejor evitar que los agentes tengan vínculos empresariales. Un arquitecto independiente velará por sus intereses. Solicite 3-4 presupuestos de honorarios a diferentes profesionales y tome una elección no guiada únicamente por el precio, sino también por la impresión recibida. Los honorarios son libres y variables pero hay que asegurarse que el técnico está colegiado y cuenta con seguro de responsabilidad civil, como es nuestro caso, por si se requiere el visado de proyecto y dirección de obra por alteración de la estructura del local o requerimiento de la administración.

4. Una vez contrate al arquitecto o técnico en cuestión, sea partícipe del proyecto pero a la par, permita que el técnico también lo sea. La aportación mutua es básica para la relación profesional y es clave para obtener grandes resultados. Lo ideal es que el proyecto contemple el local tal como se va a ejercer la actividad, ya que múltiples cambios posteriores en la fase de obra pueden poner en peligro el presupuesto del que se dispone y podría suponer problemas para recibir la licencia de funcionamiento.


Fase Contratista

"Valorar la figura de un director de obra"


5. Con el proyecto terminado, se busca al contratista o constructor. Al igual que con el arquitecto o técnico, recomendamos solicitar 3-4 presupuestos a constructoras. Empresas de la zona, empresas de confianza o recomendadas, siempre es mejor que constructoras sin referencias. Es indispensable firmar un contrato entre constructora y promotor para su seguridad en la posterior obra.

6. Partimos de la base de que el arquitecto redactor del proyecto ejercerá también la función de director de obra si fuese necesaria, aspecto importante al conocer así el proyecto de primera mano. No obstante, se puede contratar otro técnico por las causas que sean. Aconsejamos, que no siendo necesaria la dirección de obra, se cuente con un profesional para velar por sus intereses durante la ejecución de la misma y tener así un control exhaustivo por si en última instancia el ayuntamiento pudiera requerir el certificado final de obra.


Fase Licencia + Obras

"No poner en riesgo la licencia provisional"


7. Con todos los agentes claros, es el momento de empezar con los trámites de solicitud de licencia obra en el ayuntamiento del municipio. En Madrid, la mayoría de actividades se regulan por el procedimiento de Declaración Responsable y con la presentación de la licencia, ya se pueden iniciar las obras, lo que no implica que la obra está sujeta a modificaciones requeridas por la administración. En el proyecto se fija un presupuesto de ejecución material de las obras sobre el que se calculan las tasas, pero en ningún caso, es el presupuesto real, salvo que se cuente con constructor y presupuesto cerrado en la fase de proyecto. Aconsejamos que sea el arquitecto o técnico quién se encarga de dicha tramitación, que puede ser directamente con el ayuntamiento o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), que revisaría la documentación y aseguraría su correcta presentación, aunque suele ser algo más caro.

8. El tiempo de reforma para un local estándar se podría establecer, si la obra se desarrolla sin problemas, en torno a meses que variarán según superficie y complejidad de las obras. Recalcar la importancia de que los cambios en obra sean mínimos respecto de proyecto para evitar alteraciones del coste de las obras y que todo se haga acorde a la legislación aplicable para evitar problemas posteriores con la licencia de actividad. La finalización de obra, se formaliza con el certificado final de obra de arquitecto si fuese necesario, que podría exigirse visado aunque no es la práctica habitual. De manera general, una vez terminadas las obras, se puede ejercer de la actividad manera provisional pero para obtener la licencia de funcionamiento definitiva, hay que abordar una nueva fase legal final.


Fase Legal Final

"Fundamental haber respetado las normativas"


9. Entregar en el ayuntamiento el certificado final de obra si se requiere y ajustar el impuesto de construcciones final del coste de la obra respecto del porcentaje aplicado al presupuesto de proyecto presentado para la solicitud de licencia así como la devolución de los avales aportados de gestión de residuos y ocupación de la vía pública si se dio el caso. Tiempo después, un técnico municipal acudirá a realizar una inspección del local para emitir un informe favorable para la concesión de la licencia definitiva de apertura, que tardará meses.


Esperamos haber sido de ayuda con esta pequeña guía práctica o al menos haber arrojado algo de luz sobre el proceso. Si se encuentra en la tesitura de iniciar esta aventura de montar su propio negocio, le animamos a contactar con nosotros para emprender juntos el camino de su nueva vida profesional.