¿Por qué transformar un local en un piso?
La intención de este artículo es abordar el recorrido al que se enfrentará una persona que quiere cambiar el uso de un local comercial hacia vivienda. Partiremos de que ya se dispone del inmueble y aportaremos algunos consejos en base a nuestra experiencia. Varios pueden ser los motivos que nos hagan plantearnos esta idea. Entre ellos podríamos destacar:
- Uso como residencia habitual bien directamente por la propiedad o por un familiar y poder empadronarse en ella ya que en un establecimiento terciario no está permitido además de que en muchos municipios está prohibido usar un recinto no vividero como tal.
- Inversión de cara a obtener una futura mayor rentabilidad de la cuota de alquiler y mayor facilidad de arrendamiento si se fuese el inquilino al ser un valor más seguro y con mayor margen de beneficio.
- Aumentar el alcance de tasación frente a posibles futuras hipotecas que se pudieran necesitar para abordar otras operaciones para las cuales necesitásemos mayor cobertura bancaria.
Al analizar la inversión, el principal gasto se corresponderá con la propia reforma. Una ratio de 550 €/m2 construidos de ejecución material (PEM) para calidades medias suele ser una cifra bastante aproximada, aunque puede haber variaciones según zona, calidades… A ese importe, hay que aplicarle un incremento del 6% relacionado con el beneficio industrial del constructor o contratista, otro incremento del 13% en relación a gastos generales (otros gastos de la contrata que no están relacionados con la ejecución propiamente dicha) y el correspondiente incremento de IVA, que será del 10% para autopromotores y del 21% para aquellos que no utilizarán la vivienda para su propio uso. De esta manera, obtenemos un montante total de la obra de reforma de unos 700-800 €/m2, también conocido como Presupuesto de Contrata (PEC), si bien, la inversión no termina aquí y surgirán otra serie de gastos que iremos desgranando.
Hay clientes que durante la obra realizan el amueblamiento completo de la vivienda y otros que sólo consideran lo mínimo para poder terminar la obra, que consiste en equipamiento de cocina con zona de cocción y fregadero, así como baños con sanitarios. En cualquier caso, es un desembolso que antes o después habrá que acometer y que vamos a estimar para calidades medias en unos 200 €/m2.
¿Cuáles son los requisitos que hay que cumplir?
No todos los locales se pueden convertir ya que hay una normativa mínima tanto estatal como sectorial. A nivel nacional, principalmente hay que justificar el Código Técnico de la Edificación (CTE), ajustarse al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), concretamente a las indicaciones reflejadas en la Instrucción Técnica Complementaria ITC-25 y de la Orden de 29 de febrero de 1944 (por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas) si está en vigor en la localidad objeto del encargo, deberemos también verificarla. A nivel municipal, hay que superar los umbrales por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y, verificar el cumplimiento de las leyes de accesibilidad autonómicas, de manera complementaria a los fijados en el apartado correspondiente del CTE. A continuación, vamos a desglosar los parámetros mínimos a tener en cuenta para el caso de la ciudad de Madrid.
- Longitud de fachada mínima de 3 metros a vía pública o espacio libre de parcela de una pieza habitable del al menos 12 m2 y en la que se pueda inscribir un círculo de 270 cm de diámetro. En el caso de que el local de a un patio de manzana, la superficie de dicho espacio deberá ser de 200 m2 y se tendría que poder inscribir un un círculo de 12 m de diámetro, distancia que podrá reducirse de manera proporcional a la dimensión del patio, con un límite de 9 m para patios con superficie superior a 267 m2.
- Superficie útil igual o mayor de 40 m2 y estará compuesta por un dormitorio doble, un salón-comedor, una cocina y un baño.
- El tamaño del dormitorio doble será de al menos 12 m2, siendo los dormitorios individuales o sencillos de un mínimo de 7 m2, al menos 14 m2 para salón-comedor, igual o mayor de 7 m2 para cocinas y no inferior a 3 m2 para el cuarto de baño. Para salón-comedor con cocina americana, deberemos contar con 21 m2. La vivienda podrá ser diáfana siempre que se respeten las medias mínimas que sumarían cada uno de los espacios. Destacar también que se tendrá que poder inscribir un círculo de 300 cm de diámetro en salón-comedor y de 270 cm y 160 cm en dormitorio doble y cocina respectivamente.
- Altura mínima de 2,50 metros en todas las piezas habitables (dormitorios, salas), pudiendo haber descuelgues puntuales por estructura o instalaciones y de 2,20 metros en la cocina y en el resto de estancias no habitables, como baños, almacenes, pasillos, lavaderos o similares.
- El suelo no podrá situarse por debajo de la rasante del terreno en contacto con la vivienda ni se permite contacto con piezas en planta inferior a la baja.
- Toda estancia habitable debe contar con iluminación natural y ventilación natural (12% y 1/6 de su superficie útil respectivamente). Aunque el PGOUM establece que la ventilación cumplirá el Código Técnico de la Edificación, dicho documento no establece ningún mínimo y a pesar de que la cédula de habitabilidad se haya derogado, la Orden de 29/02/1944 seguiría vigente en toda la Comunidad al no haber una normativa autonómica reguladora en materia de habitabilidad que derogue su aplicación, por lo que al ser más restrictiva, sería de obligado cumplimiento. No obstante, en este punto concreto, nos estamos encontrando que no se pide su justificación.
- Una de las piezas habitables tendrá que tener al menos 12 m2 y en ella inscribirse un círculo tangente al paramento del hueco de luz de 270 cm de diámetro.
- No puede utilizarse un dormitorio como habitación de paso a otras estancias ni al cuarto de baño en el caso de que sólo haya uno.
- Pasillos con ancho mínimo de 90 cm, permitiéndose estrangulamientos de 15 cm de no más de 30 cm de longitud y nunca enfrentados a una puerta.
- Puerta de acceso mínima de 825 mm de ancho y 2030 mm de altura, siendo de 725 mm de ancho y 2030 para puertas de paso interiores.
- La cocina contará con evacuación de humos según las ordenanzas correspondientes. Como exención a este punto, se autoriza el empleo de campanas de filtro de carbono, presentando modelo de la misma y certificado de idoneidad firmado por técnico y promotor.
- Se dispondrá de un itinerario accesible desde la vía pública hasta el acceso al interior.
- Se respetarán las disposiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación en cuanto a seguridad de utilización (escaleras y barreras de protección si hay desniveles interiores o riesgo de caída al exterior), seguridad en caso de incendios (evacuación de personas considerando el origen de evacuación la puerta de acceso), salubridad (iluminación natural en zonas habitables, ventilación híbrida o mecánica con admisión de aire en dormitorios y salones y extracción en cocinas y cuartos húmedos, instalación de fontanería, saneamiento y climatización acordes a las exigencias) así como otras que pudieran ser exigidas según el alcance de la intervención.
Si el local que tenemos es relativamente grande y es viable obtener dos viviendas en lugar de una, debido a que estaremos en un caso de intensificación de usos, nos obligarán a aportar una plaza de garaje por cada unidad adicional, bien sea en propiedad o en alquiler en las inmediaciones del entorno del inmueble.
¿Cómo se solicitan los permisos?
Para pedir los permisos, se necesita en primera instancia el proyecto técnico de un arquitecto. Los honorarios son libres, variables y normalmente incluirán también la dirección de obra. El contenido documental de este tipo de actuaciones, es semejante al que habría que desarrollar para nueva planta, es decir, como si se fuera a construir desde cero. Se contemplará la normativa de aplicación tanto sectorial como estatal tal y como hemos desglosado anteriormente.
La licencia puede obtenerse con un proyecto básico (menor contenido documental que uno de ejecución) pero consideramos que siempre es mejor hacerlo con uno completo donde ya se hayan estudiado pormenorizadamente todos los detalles y las correcciones que pudiera exigir el consistorio serán menos relevantes y más claros para su revisión. No obstante, es una decisión a valorar entre las necesidades del promotor o el tiempo de tramitación entre otros. En Madrid, las gestiones se realizaban mediante procedimiento ordinario y se demoraban en torno a unos 6 meses, pero con la nueva Ley del Suelo, si no se interviene en la estructura, la tramitación se efectúa vía declaración responsable y con la presentación de la documentación ya se concede la licencia de obra de manera provisional.
Los cambios de los usos característicos del edificio, se encuentran regulados por la Ley Orgánica de Edificación (LOE) y en consecuencia necesitan de un proyecto visado antes de empezar las obras. En el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), se podría estimar un precio de visado de 1 €/m2 IVA no incluido. En el caso de afectación estructural se nos requerirá permiso unánime de la comunidad de vecinos al alterar elementos comunes y, si dicha modificación estructural fuese considerada sustancial, podría requerirse la necesidad de contar con un aparejador/arquitecto técnico/ingeniero de la edificación para la dirección de ejecución de la obra y un coordinador de seguridad y salud, que en la mayoría de casos también suele ser el mismo profesional. Lo habitual es que con la única figura del arquitecto sea suficiente ya que las obras suelen de escasa entidad y no se suele requerir el proyecto visado aunque sí un certificado final de obra.
Al igual que con los colegios profesionales, cada ayuntamiento tiene sus propias tasas, aunque las variaciones no suelen ser significativas. En primera instancia hay una tasa de tramitación que suele rondar 200€ aunque depende de la superficie del local. A medida que avanzamos, se reclamará la constitución del aval por la correcta gestión de los residuos de la construcción y demolición. Este aval, se devuelve si se han cumplido con las obligaciones oportunas que establecen las ordenanzas y se podría estimar de un 0,5% del PEM a falta de datos concretos. Finalmente, se requerirá del pago del impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) que por regla general asciende a un 4% del presupuesto de ejecución material. Aunque este impuesto puede abonarse en cualquier momento, nuestro consejo es esperar hasta el final para luego no tener que reclamar una devolución si llegado el momento decidimos desistir o surge algún problema. Ninguna de estas tasas lleva aplicado IVA.
Si la tramitación se empieza con un básico y de ejecución, de manera simultánea a la solicitud, se busca al contratista y si se ha optado por un básico habrá que esperar hasta desarrollarlo como proyecto de ejecución, que suele hacerse durante el transcurso de la tramitación.
¿Cómo se procede tras terminar la reforma?
Con la presentación de la declaración responsable o con licencia ya otorgada si hubiera sido necesaria y el constructor contratado, se pueden empezar los trabajos. Nuestro consejo es que nunca se abone el montante total de los honorarios del contratista al inicio y si es una condición “sine qua non”, se busque otra alternativa. El tiempo para terminarlos se podría establecer alrededor de tres meses, dependiendo de los tiempos de proveedores de mobiliario a medida si lo hubiera. Recalcar la importancia de que las alteraciones en relación a lo autorizado sean pocas para evitar desviaciones tanto del coste como de los tiempos pactados, además de realizarlos acorde a la legislación aplicable ya que serán objeto de revisión municipal.
Con todo terminado, hay que hay que ajustar el ICIO final respecto del inicial presentado. Posteriormente se solicitará licencia de primera ocupación (LPO) a parte de la solicitud de devolución de los avales aportados de gestión de residuos. Para obtener la LPO, hay que entregar en el ayuntamiento el certificado final de obra visado, el libro del edificio y la declaración de alteración catastral del inmueble, a parte del pago de la tasa correspondiente, que en Madrid rondaría los 200€, donde, tras el último cambio de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, la tramitación se efectúa mediante Declaración Responsable, por lo que tras registrarla, se obtiene de manera provisional hasta que se verifique por parte de un técnico del área de urbanismo, que girará visita uno o dos meses después de la solicitud. Si hubo cambios sustanciales respecto del proyecto con el que se obtuvo licencia, se nos exigirá un proyecto modificado que recoja dichas alteraciones y en municipios como Madrid será necesario abonar una nueva tasa de tramitación de licencia. Este hecho, además de suponer un sobrecoste inesperado, podría poner en riesgo la obtención de la licencia de primera ocupación si los cambios no son autorizables urbanísticamente. Si los cambios fueran legalizables, quedaríamos a la espera del visto bueno del modificado por parte de los servicios técnicos municipales, dilatándose por tanto el tiempo de tramitación en perjuicio de nuestros intereses.
En base a lo explicado, se podría deducir que para calidades medias, la propia reforma supondría cerca de 65% de la inversión total, el mobiliario cerca de un 22% suponiendo que se amueblará completamente, la remuneración de técnicos un 8% aproximadamente y las tasas y otros gastos el 5% restante. El alcance total, incluyendo todos los gastos, se podría valorar en unos 1000 €/m2 construidos si la vivienda se va a amueblar. En caso contrario, bajaríamos el ratio total a 850 €/m2. De ahí nuestra recomendación de afrontar la operación con cierto margen ya que no sólo hay que hacer números con el gasto de la propia obra en sí misma. No obstante, todo ello se basa en una estimación aproximada, que habrá de ser verificada para cada caso concreto.
Esperamos haber sido de ayuda o al menos haber arrojado algo de luz sobre el proceso. Si está interesado en transformar un local a vivienda, le animamos a contactar con nosotros para llevarlo a cabo. Facilitamos presupuesto de honorarios y estimación de costes total sin ningún compromiso. Elaboramos estudios previos de viabilidad..
Carrillongo Arquitectos.
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