El coste de la propia construcción
La intención de este artículo es desglosar el proceso al que se enfrentará un autopromotor, es decir, la persona física o jurídica que va a realizar una vivienda para su propio uso, independientemente de si la construye él mismo o no. Aportaremos algunos consejos en base a nuestra experiencia.
Partiremos de una situación inicial en la que ya se dispone de un solar. Es necesario verificar mediante nota simple en el Registro de la Propiedad, que el suelo sobre el que se quiere construir no tiene cargas de ningún tipo y a su vez, consultar en el planeamiento urbanístico de aplicación correspondiente que se permite llevar a cabo el perfil de vivienda que se desea en cuanto a número de plantas, superficie, materiales... Ante la duda, lo mejor es ponerse en manos de un profesional que le asesore directamente desde esta fase. No obstante, los principales parámetros que se regulan generalmente son:
- Parcela mínima. Es la superficie de solar a partir del cual es edificable. Aunque pueda resultar una obviedad, es un dato que hay que comprobar y justificar.
- Edificabilidad. Cantidad total de metros cuadrados que pueden construirse en un solar independientemente del número de plantas, que también está limitado por los ayuntamientos. Suele venir expresado en un coeficiente en función de la superficie del suelo.
- Ocupación. Cantidad total de metros cuadrados que puede ocupar la huella de todas las plantas del edificio en la parcela. Suele venir expresado en un porcentaje respecto de la superficie del terreno.
- Distancia a linderos. Es el retranqueo que la edificación debe respetar tanto con la vía pública (alineación oficial), como con las parcelas colindantes, habiendo linderos laterales y lindero testero o trasero.
- Altura máxima edificable o altura de cornisa. Es la altura máxima que puede tener la edificación en metros. Suele considerarse como la distancia de la rasante del terreno en contacto con la nueva construcción con el alero o cornisa (en cubiertas inclinadas) o con la cara inferior del forjado de última planta en caso de cubiertas planas.
- Fachada mínima. Es la longitud que debe tener el alzado principal del edificio.
- Fondo máximo. Es la distancia máxima entre la fachada principal y la fachada trasera.
- Condiciones estéticas. Es habitual encontrar prohibiciones de ciertos materiales u obligación de usar acabados determinados en la envolvente del edificio, tanto en fachada como en cubierta.
De cara a realizar un análisis económico previo, el principal gasto se corresponderá con la propia construcción del edificio. El coste de ejecución material para una vivienda unifamiliar de calidades medias, aunque pueda haber variaciones según la zona, se podría establecer en 1.400 €/m2 para unifamiliares aisladas, 1.300 €/m2 para pareados y 1.200 €/m2 para adosados. Hemos puntualizado ejecución material, que viene a significar el coste de los materiales y la mano de obra. Para garajes, trasteros y similares, bajaremos la media a 600 €/m2 mientras que para piscinas descubiertas lo fijaremos en 700 €/m2. Vamos a contemplar también, el acondicionamiento del espacio libre de parcela en torno a 100 €/m2.
La suma de todo ello nos dará el Presupuesto de Ejecución Material (PEM). A ese importe, hay que aplicarle un incremento del orden 6% relacionado con el beneficio industrial del constructor o contratista, otro incremento aproximado del 13% en relación a gastos generales (aquellos que no están relacionados con la construcción propiamente dicha) y el correspondiente incremento de IVA, que será del 10% para autopromoción de vivienda para personas físicas. De esta manera, obtenemos el montante total, también conocido como Presupuesto de Contrata (PEC), si bien, la inversión no termina aquí y surgirán otra serie de desembolsos que iremos desgranando a continuación.
Honorarios del arquitecto y otros gastos previos a la solicitud de licencia
El contratista se basará en un proyecto, en el que se incluyen planos, documentación escrita y las mediciones de todas las partidas para hacer el edificio, por lo que la contratación del arquitecto es el primer paso que se debe dar una vez se ha valorado la viabilidad de la operación. Hoy en día, muchas constructoras ofrecen el servicio integral, pero nuestro consejo es que se intenten diferenciar los agentes implicados ya que alguien independiente velará por los intereses del promotor frente a los de la constructora. Se recomienda contactar con tres estudios diferentes. Los honorarios son libres, variables y normalmente incluirán precio por la redacción de la documentación técnica y dirección de obra. La ratio en este caso, vamos a establecerla en un 6-12% del PEM según el alcance del mismo. Aquí, como en el resto, el IVA a aplicar será del 21%. Hay que asegurarse que el profesional está colegiado y cuenta con seguro de responsabilidad civil, como es nuestro caso.
Tras firmar el contrato, sea partícipe y permita que el técnico también lo sea. La aportación mutua es básica para la relación profesional y clave para obtener óptimos resultados y que éstos sean personalizados para esa vivienda. Lo ideal es que el proyecto contemple la vivienda definitiva que se quiere construir ya que múltiples cambios posteriores en la fase de obra suelen poner en peligro el montante económico del que se dispone al encarecerse los cambios a medida que se avanza.
Aunque inicialmente se trabajará sobre bocetos, conforme se avanza, la definición va en aumento. Por ello, es importante contar, si no al comienzo, sí en fases iniciales, del estudio geotécnico del suelo y del plano topográfico. El primero permite saber las características del suelo para establecer el sistema de cimentación del edificio correspondiente y el segundo, permitir tener las cotas altimétricas del solar en caso de terrenos con cierta orografía. Aunque variará según la parcela y según la edificación proyectada, estableceremos un importe total medio de 3.000 € IVA no incluido.
Las fases para un proyecto de vivienda unifamiliar serían las siguientes:
- Anteproyecto o Estudios Previos. Fase creativa en la que se elabora la idea del edificio con planos, bocetos y esquemas, que permiten a su vez justificar la viabilidad del proyecto en cuanto al cumplimiento de la normativa urbanística. Se acompaña de una pequeña memoria técnico y una aproximación del presupuesto de ejecución material por capítulos.
- Proyecto Básico. Fase que desarrolla la idea para poder solicitar la licencia municipal de obras. Consta de planos de situación, planta, alzado, sección y otros que pudieran ser necesarios para justificar la normativa urbanística. Se acompaña de una memoria más elaborada (Descriptiva, Constructiva, justificación parcial del Código Técnico de la Edificación y otras normativas), resumen de presupuesto por capítulos y otros documentos que son imprescindibles para la obtención de la licencia como el Estudio de Seguridad y Salud o Estudio de Gestión de Residuos de la Construcción y Demolición.
- Proyecto de Ejecución. Fase que se elabora durante la tramitación de la licencia recogiendo las posibles modificaciones requeridas por los técnicos municipales y que desarrolla el proyecto básico a nivel constructivo, estructural y de instalaciones para hacerlo edificable. Se completa la memoria de justificación del CTE y otras normativas, así como se elaboran el resto de documentos complementarios o anejos como el Pliego de Condiciones, Manual de Uso y Mantenimiento del Edificio y Normas de Actuación en Caso de Emergencia, Plan de Control de Calidad… Aquí es donde se elaboran las mediciones y presupuesto de manera detallada que servirán tanto para el pago de tasas de licencia como para obtener los presupuestos de las constructoras interesadas en hacer realidad el proyecto.
- Visado del proyecto. Ya con el proyecto de ejecución terminado y el visto bueno municipal, se procede al visado de manera previa al inicio de los trabajos, obligatorio y necesario tanto en nueva edificación como en otros supuestos. Debido a que cada comunidad autónoma tiene su colegio profesional y cada provincia su delegación, los precios no son idénticos en todo el país. En el Colegio Oficial de Arquitectos (COAM), se podría estimar una tarifa de visado de 2 €/m2 IVA no incluido.
Tasas municipales y honorarios del arquitecto técnico
Los permisos pueden obtenerse con un básico sin visar (menor contenido documental que el de ejecución como ya hemos visto antes) pero también con un proyecto básico y de ejecución (incluso visado), donde ya se hayan estudiado detalladamente todos los detalles aunque es una decisión a valorar entre las necesidades de la propiedad o el tiempo de tramitación entre otros. En Madrid, se realiza mediante procedimiento ordinario y se demora en torno a unos 9 meses, pudiendo ser superior. En el proyecto se fija un presupuesto sobre el que se calculan las tasas, pero en ningún caso, es el real tal y como hemos explicado al principio, salvo que se cuente con constructor y se haya cerrado en la fase de redacción de la documentación, que no suele ser lo habitual.
Al igual que con los colegios profesionales, cada ayuntamiento tiene sus propias tasas, aunque las variaciones no suelen ser significativas. En primera instancia hay una tasa de tramitación que suele ser de unos 1.200€. A medida que avanza el expediente, se irán reclamando fianzas tales como el aval por la correcta gestión de los residuos de la construcción y demolición o el aval por la correcta ejecución de trabajos en la vía pública. Estos dos impuestos, se devuelven si se han cumplido con las obligaciones oportunas que establecen las ordenanzas. Cada una de las dos fianzas se podría estimar en torno a un 1% del PEM a falta de datos concretos para su estimación. Finalmente, se requerirá del pago del impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) que por regla general asciende a un 4% del presupuesto de ejecución material. Aunque este impuesto puede abonarse en cualquier momento, nuestro consejo es esperar hasta el final para luego no tener que reclamar una devolución en caso de que desistamos o surja algún problema. Ninguna de estas tasas lleva aplicado IVA.
Si la tramitación se realiza con un proyecto básico y de ejecución de vivienda unifamiliar de manera simultánea, se busca al contratista y, si se ha optado por un proyecto básico, habrá que esperar hasta tener el proyecto de ejecución con las mediciones completas. Recomendamos contactar con 3-4 constructoras. Empresas de la zona, de confianza o recomendadas, siempre es mejor que otras sin referencias. Nuevamente, es indispensable firmar un contrato entre constructora y promotor para su seguridad en la posterior obra. En la primera parte de esta entrada ya hemos estimado el montante de la construcción e, independientemente de ello, nuestro consejo es que nunca se abone el montante total al inicio y si es una condición “sine qua non”, se busque otra alternativa.
En la misma línea, se tiene que contratar un aparejador/arquitecto técnico/ingeniero de la edificación para realizar la dirección de ejecución, así como un coordinador de seguridad y salud, que en la mayoría de casos también suele ser el mismo profesional. Nuevamente, cada profesional fija sus tarifas acogiéndose al libre mercado. En este caso, estimaremos alrededor del 3-6% del PEM sin contar el IVA. Partimos de la base de que el arquitecto redactor del proyecto ejercerá también la función de director de obra, aspecto importante al conocer así todo de primera mano.
Seguimiento de la inversión durante la obra
Con la licencia ya otorgada y todos los agentes contratados, se firma el acta de replanteo y se notifica al ayuntamiento el comienzo. Las visitas suelen realizarse conforme se avanza: comprobación de firme durante la excavación, cimentación, armaduras de forjados, hormigonado de forjados, cubrición de aguas… Al principio habrá más visitas que al final por tratarse de fases que necesitan mayor control, tanto por temas de seguridad como por temas urbanísticos. En algunas ocasiones, se pactan un número de visitas por contrato.
El tiempo de construcción para una vivienda estándar se podría establecer, si todo se desarrolla sin problemas, en torno a un año. Recalcar la importancia de que los cambios sean mínimos respecto de lo autorizado para evitar desviaciones tanto del coste como de los tiempos pactados, además de realizarlos acorde a la legislación aplicable ya que serán objeto de revisión municipal. Aun así, surgen generalmente cuestiones que obligan a replantearse ciertas ideas iniciales, bien por una propuesta del contratista o del cliente o de la dirección facultativa o por algún problema que aparece y no estaba contemplado. Por ello, es importante siempre buscar soluciones entre todos los implicados. Además, es conveniente hacer un seguimiento de la inversión para verificar que va acorde a la estimación inicial, este control se realiza mediante certificaciones parciales firmadas por la dirección facultativa y visadas por los colegios profesionales.
Hay clientes que realizan el amueblamiento completo de la vivienda y otros que sólo consideran lo mínimo para poder terminar, que consiste en equipamiento de cocina con zona de cocción y fregadero, así como baños con sanitarios. En cualquier caso, es un desembolso que antes o después habrá que acometer y que vamos a estimar para calidades medias en unos 200 €/m2.
El final de la construcción se formaliza con el visado del certificado final de obra (CFO), la firma del acta de entrega de obra entre propiedad y contratista, además de la recepción del Libro del Edificio por parte del usuario. Pero antes de poder disfrutar de la vivienda, hay que abordar otros trámites. Consideraremos las cuotas de visado dentro de la estimación referente al visado del proyecto.
Últimos trámites administrativos para entrar a vivir
Aportar en el ayuntamiento el CFO visado y ajustar el ICIO final respecto del inicial presentado. También se registrará licencia de primera ocupación y funcionamiento (LPO) y/o cédula de habitabilidad en el consistorio si fuera necesario… a parte la petición de devolución de los avales aportados de gestión de residuos y ocupación de la vía pública. En algunos sitios se derogó la cédula de habitabilidad por lo que habrá que solicitar únicamente la LPO, que en la ciudad de Madrid rondaría los 250 €, donde, tras el último cambio de la Ley del Suelo, la tramitación se efectúa mediante Declaración Responsable, de modo que tras registrarla, se obtiene de manera provisional hasta que se verifique por parte del área de urbanismo, que girará visita uno o dos meses después de la solicitud. Si hubo cambios sustanciales respecto del proyecto con el que se obtuvo licencia, se nos exigirá un proyecto modificado que recoja dichas alteraciones y en municipios como Madrid será necesario abonar una nueva tasa de tramitación de licencia. Este hecho, además de suponer un sobrecoste inesperado, podría poner en riesgo la obtención de la licencia de primera ocupación si los cambios no son autorizables urbanísticamente . Si los cambios fueran legalizables, quedaríamos a la espera del visto bueno del modificado por parte de los servicios técnicos municipales, dilatándose por tanto el tiempo de tramitación en perjuicio de nuestros intereses en caso de necesitar entrar a vivir en la vivienda. La cifra a pagar por el alta de cada suministro (luz, agua y telecomunicaciones) oscilará también alrededor de 300 € cada uno.
Finalmente, se tiene que acudir a una notaría para realizar la escritura de la declaración de obra nueva de cara a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad (liquidando el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, variable entre comunidades, siendo del 0,75% de presupuesto de ejecución material en el caso de la Comunidad de Madrid. Orientativamente vamos a considerar un pago al notario cercano al 0,5% del PEM IVA no incluido.
En base a los porcentajes anteriores, se podría deducir que la propia construcción supondría cerca de 72% de la inversión total, el mobiliario alrededor de un 10%, la remuneración de los técnicos un 10% aproximadamente y las tasas y otros gastos el 8% restante. El alcance total, incluyendo todos los gastos, se podría estimar en 2.500 €/m2 construidos. De ahí nuestra recomendación de afrontar la operación con cierto margen ya que no sólo hay que hacer números con el gasto de la edificación en sí misma. No obstante, todo ello se basa en una estimación aproximada, que habrá de ser verificada para cada caso concreto.
Esperamos haber sido de ayuda con esta pequeña guía práctica o al menos haber arrojado algo de luz sobre el proceso. Si está interesado en iniciar esta aventura de autopromoción, le animamos a contactar con nosotros para emprender juntos el camino de construir la casa de sus sueños. Facilitamos presupuesto de honorarios y estimación de costes total sin ningún compromiso.
Carrillongo Arquitectos.
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